Húsaleiga í Reykjavík hefur hækkað um ellefu prósent frá því í byrjun október í fyrra samkvæmt verðsjá húsaleigu hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun. Er þetta mesta árshækkun á húsaleigu á undanförnum áratug, hefur þá húsaleiga hækkað um heil áttatíu og tvö prósent frá því óktóber 2013. Árshækkun húsaleigu á hinum norðurlöndunum er að meðaltali tæp þrjú prósent.
Setja verður þann varnagla að þau gögn sem verðsjá húsaleigu byggir á eru frekar rýr og endurspegla ekki raunverulega þróun á frjálsum leigumarkaði þar sem innan við helmingur leigusamninga hefur hingað til verið skráður og myndað þannig grunn til útreikninga á þróun leiguverðs. Samkvæmt verðlagseftirliti leigjendasamtakanna er hækkun á auglýstri húsaleigu mun hærri og gefur til kynna að leiguverð sé mun hærra en hægt er að sjá í gögnum Húsnæðis og mannvirkjastofnunar. Staðan á leigumarkaði er því langtum verri en opinberar tölur segja til um.
Ómarktæk Verðsjá
Enn dregur svo úr getu verðsjárinnar til að lýsa raunverulegri þróun á húsaleigu. Á þessu ári hefur samningum í þessum gagnagrunni Húsnæðis og mannvirkjastofnunnar fækkað verulega. Ef horft er aftur til ársins 2011 þá hefur skráðum samningum fækkað um rúmlega áttatíu prósent yfir þriggja mánaða tímabil. Til að mynda var verðsjá húsaleigu fyrir tímabilið júlí-október árið 2011 byggð á rúmlega tvö þúsund og tvö hundruð nýjum samningum, en fyrir undangengna þrjá mánuði er þeir aðeins rúmlega þrjú hundruð.
Verðsjáin er því orðin svo til alveg ómarktæk því hún tekur aðeins við nýjum þinglýstum samningum en ekki þarf lengur að þinglýsa þeim til að hljóta húsnæðisbætur og þannig hefur þeim fækkað mikið og sýnir eingöngu þróun á mjög litlum hluta leigumarkaðarins, en áður sýndi hún þó ákveðna blöndu af dýrari og ódýrari húsaleigu. Frá því að áhrif þessa verklags kom að fullu til framkvæmda á liðnu sumri hefur verðsjáin til að mynda reiknað út að húsaleiga hafi lækkað á höfuðborgarsvæðinu frá því í júlí síðastliðnum og til dagsins í dag. Allir sem eitthvað fylgjast með leigumarkaðnum vita að það er órafjarri raunveruleikanum.
Há húsaleiga helsta ógn við afkomu leigjenda
Þróun á húsaleigu er ein helsta ógn við lífskjör og hagi leigjenda og hafa leigjendasamtökin barist ötullega fyrir því að böndum verði komið á þróun hennar. Við stofnun þeirra árið 2013 lýsti forystufólk samtakanna því yfir að leigjendum stæði ógn af þeirri þróun sem hafði átt sér stað frá hruni, en húsaleiga hafði þá hækkað að jafnaði um átta prósent á ári frá 2010. Sú hækkun sem leigjendur búa við í dag er mun meiri og kemur það bæði glögglega fram á verðjsánni og ekki síst í áðurnefndu verðlagseftirliti samtakanna.
Mörg dæmi eru um að húsaleiga fyrir hefðbundnar fjölskylduíbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað um allt að hundrað þúsund krónum á undanförnum tveimur árum og sé farin að nálgast það að vera um fjögur hrundruð þúsund krónur á mánuði. Fermetraverð á leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu er með því hæsta sem gerist í Evrópu enda hefur hækkun hennar verið nánast tífalt meiri á liðnum áratug en meðalhækkun þess á meginlandi Evrópu samkvæmt gögnum Eurostat.
Gögnin sýna sístækkandi leigumarkað
Verðsjá húsaleigu var komið á árið 2009 og hafði fram til byrjun ársins 2023 verið byggð á öllum þinglýstum leigusamningum. Þinglýsing leigusamninga hefur verið framkvæmd þegar leigjendur hafa átt kost á því að sækja um húsnæðisbætur og jafnframt til að tryggja gildi samninga og ákveðin lágmarks réttindi leigjenda. Þrátt fyrir að síaukin fjöldi leigjenda hafi ekki átt kost á því að sækja um húsnæðisbætur vegna hækkandi húsaleigu sem útheimtir meiri tekjur og kemur í veg fyrir að leigjendur verði gjaldgengir sem bótaþegar vegna tekjuskerðinga þá hefur fjöldi umsækjenda í öllum aldurshópum aukist verulega.
Þetta gerist á sama tíma og flestallar kannanir um stöðu og hag leigjenda sýna að innan við helmingur þeirra sækir um húsnæðisbætur. Þessi staðreynd undirstrikar því hvernig stærð leigumarkaðarins eykst í sífellu. Í fyrra sóttu tæplega tuttugu og fimm þúsund heimili um húsnæðisbætur en fjöldi þeirra var tuttugu og tvö þúsund árið 2017.
Áhrif verðsjánnar
Þeir samningar sem fram til ársloka árið 2022 voru í gagnagrunni verðsjárinnar endurspegluðu ákveðna blöndu leigusamninga þar sem áhrif ódýrari húsaleigu voru hlutfallslega meiri en ef að verðsjáin hefði endurspeglað leiguverð allra samninga. Það þýddi að opinberar tölur um leiguverð og þar með útreikning á vísitölu leiguverðs voru mun hófsamari en það sem í raun átti sér stað. Og þrátt fyrir að opinberir útreikningar hafi sýnt mun minni hækkun á húsaleigu en sú raunverulega hækkun sem íslenskir leigjendur hafa búið við þá er sú hækkun samt nærri því tífalt meiri en annarsstaðar í álfunni.
Áhrif þess að verðsjáin hafi reiknað út minni hækkun á húsaleigu hefur án efa haldið aftur af frekari hækkunum. Bæði leigusalar og leigjendur hafa í töluverðum mæli sótt sér upplýsingar um markaðsverð þangað og stillt leiguna af í samræmi við við útreikninga hennar. En þrátt fyrir það er það staðreyndin sú að útreikningar hennar sýna gríðarlega mikla hækkun sem endurspeglar hræðilega og hrakandi stöðu leigjenda, sem samt er mikið verri í raun.
Viðbrögð stjórnvalda
Verður það að teljast nokkuð öruggt að flest velmeinandi stjórnvöld hefðu brugðist hratt og örugglega við slíkum vátíðindum sem ógna heilsu og afkomu svo stórs og viðkvæms hóps. En þar fer fjarri hér á klakanum því að núverandi stjórnvöld hafa ákveðið hið gagnstæða með því að útiloka áhrif ódýrari húsaleigu á það markaðsverð sem verðsjáin (og tilvonandi Leiguskrá) kemur til með að sýna. Þannig mun hún ekki lengur halda aftur að hækkunum á húsaleigu heldur ýta undir frekari hækkun.
Í árslok í fyrra ákvað núverandi innviðaráðherra að skilyrða sanngjarna húsaleigu við það markaðsverð sem birtist á verðsjánni (og tilvonandi Leiguskrá) og næsta skref hans er svo að skilyrða markaðsverðið þannig að það sýni eingöngu meðaltal dýrustu leigusamingana. Þetta birtist í drögum að frumvarpi sem verður lagt fyrir alþingi á næstunni. Þannig mun logandi leigumarkaðurinn því fá því gusu af bensíni yfir sig á næstu misserum og það frá þeim sem er treyst fyrir slökkvistarfinu og líknandi hjálp við ríkjandi neyð.
Já svona ráðgera núverandi stjórnvöld að leika þær fjölskyldur sem í hundraðatali berjast um þau fáu heimili sem eru í boði á leigumarkaði. Er ekki hægt að biðja um snefil af mennsku og réttlæti fyrir leigjendur eða á bara að fórna þeim áfram til að fóðra tryllta auðsöfnun á húsnæðismarkaði?
Guðmundur Hrafn
Formaður leigjendasamtakanna
