Leigufélög í Bandaríkjunum eru farin að notast í auknum mæli við flókna algóritma til að finna leiðir til að hækka húsaleigu. Nú sjá sérsniðin tölvuforrit hreinlega um að hækka húsaleiguna þar sem eftirspurn er mikil, sem er ekki ólík þeirri aðferð sem flugfélög hafa notað um árabil við að verðleggja flugferðir. Hefur hækkun í kjölfarið orðið mikið meiri en áður og þykir sumum eigendum leigufélagana tölvan vera helst til grimmdar, en auðvitað skapað þeim fordæmalausan hagnað. Sex stærstu leigusalarnir í Bandaríkjunum skiluðu tæplega sex hundruð milljörðum í hreinan hagnað í fyrra. Fjárfestar á húsnæðismarkaði segja fordæmalaust tækifæri hafa skapast til að hækka leigu og setja ný og áður óþekkt viðmið um markaðsleigu.
Stærðarhagkvæmnin skilaði sér bara í skorti og hærri húsaleigu
Sú stærðarhagkvæmni sem átti að koma með stórum og öflugum leigufélögum hefur ekki skilað sér í lægri leigu eða auknu húsnæðisöryggi fyrir leigjendur eins og fullyrt hefur verið. Þrátt fyrir að stóru leigufélögin í Bandaríkjunum eigi eingöngu eitt prósent af öllu leiguhúsnæði í Bandaríkjunum ráða þau ferðinni á húnsæðismarkaði. Bæði hefur framleiðsla á húsnæði dregist verulega saman síðan að umfang þeirra jókst og húsaleiga einnig hækkað mun meira en áður. Áhrif leigufélaganna á hækkun húsaleigu eru ótvíræð og sést vel á hvernig húsaleiga á svæðum sem þau starfa hefur hækkað 50% umfram landsmeðaltal í Bandaríkjunum.
Fjárfestar og leigufélög eru einnig mjög fyrirferðamikil sem kaupendur á húsnæði sem hefur vakið upp. Á síðasta ári keyptu fjárfestar átján prósent af öllu húsnæði, sem er hæsta hlutfall síðan á fyrstu árum eftir efnahagshrunið 2008. Á árunum 2010 – 2013 keyptu fjárfestar 19% af öllu húsnæði í Bandaríkjunum sem er það hæsta í sögunni, en það hlutfall dróst saman í kjölfarið og hefur á undanförnum áratug verið í kringum tíu til tólf prósent þangað til í fyrra. Að sama skapi hefur séreign á húsnæðismarkaði dregist töluvert saman frá árinu 2005 þegar hlutdeild hennar var sem hæst. Það ár var hlutdeild séreignar sextíu og níu prósent en hefur lækkað um rétt rúm þrjú prósentustig og er núna rétt tæp sextíu og sex prósent.
Fyrirferð fjárfesta og leigufélaga valda óhug
Ef marka má fjölmiðla og marga hagsmunaaðila þar í landi er þetta óboðleg staða. Það hefur því vakið upp sterk viðbrögð þar í landi hversu fyrirferðamiklir fjárfestar eru á húsnæðismarkaði. Með tilkomu þeirra hefur staða leigjenda versnað og það birtist ekki síst í þeirri staðreynd að núna greiðir um helmingur leigjenda yfir þrjátíu prósent ráðstöfunartekna í húsaleigu og framleiðsla á húsnæði dregst hratt saman.
Einn fyrirferðamesti fjárfestir á bandarískum húnsæðismarkaði, Bob Nicolls hjá Monarch fasteignasjóðnum, lýsti því nýlega á fundi með samtökum leigufélaga að nú væri „fordæmalaust tækifæri til að hækka leigu, það er skortur á húsnæði, … Hvert annað á fólk að leita?“. Féllu þessi orð hans í kjölfar þess að hæstiréttur Bandaríkjanna hafði dæmt ólöglegt það úrræði bandaríkjastjórnar sem bannaði tímabundið útburð á leigjendum eftir Covid-faraldurinn.
Fjárfestar og leigufélög hafa einnig sameinst um að berjast hart á móti öllum tillögum um aukna vernd fyrir leigjendur. Í fyrra eyddi fjárfestingasjóðurinn alræmdi Blackstone til dæmis einum milljarði króna til að berjast á móti tillögum leigjenda og samtökum almennings í Kaliforníu um aukna vernd fyrir leigjendur. En margir fjölmiðlar og sífellt fleira áhrifafólk er farið að vara við þróuninni og áhrifum fjárfesta, og ekki síst áróðri þeirra stofnana og samtaka sem þeir ráða yfir.
Samtök fjárfesta og leigufélaga stunda linnulausan áróður
Samtök fjárfesta og leigufélaga í Bandaríkjunum eru með ein sterkustu hagsmunasamtök þar í landi. Samtök eins og NHMC (national multi-family housing council) og IEE (institute for economic education) stunda látlausan hræðsluáróður í gegnum hinar ýmsu hugveitur sem þau styrkja. Aðila á þeirra vegum er að finna víða og ekki síst í háskólum þar sem þeir stýra rannsóknum nemenda á viðfangsefninu. Þessi samtök eru gríðarlega fjársterk og standa straum af útgáfu ýmissa rita í þeim tilgangi einum að letja stjórnmálamenn til aðgerða fyrir hönd leigjenda.
Hins vegar eru flest ef ekki öll þessi rit brennd því marki að samkvæmt hagfræðinni þá er regluverk á leigumarkaði af hinu illa þrátt fyrir að það hafi góð áhrif á samfélög, virkar sem sagt ekki samkvæmt fræðunum en hins vegar vel í raunveruleikanum. Tugir ef ekki hundruð rannsókna á viðfangsefninu sýna svo ekki verður um villst að leiguverk á leigumarkaði þar sem markaðsaðstæður eru ekki í jafnvægi eru af hinu góða, það sannast einfaldlega hjá þeim fjölda þjóða sem hafa viðhaft þannig fyrirkomulag áratugum saman. Jafnvel þó að markaðsaðstæður séu í jafnvægi er regluverk á leigumarkaði sem í sjálfu sér takmarkar ásókn fjárfesta á húsnæðismarkaðinn sagt vera af hinu góða, það eitt og sér tryggir jafnvægi á markaðnum.
Bandaríkin blikna í samanburði við Ísland
Í samanburði við Ísland þá er hlutfall tveggja stærstu leigufélaga landsins Heimstaden og Alma, um það bil 8% af öllu leiguhúsnæði á landinu. Á leigumarkaðnum er líka mýgrútur af meðalstórum leigufélögum í eigu lögfræðinga, fasteignasala, fyrirtækjaeigenda og annars eignafólks. Mörg þeirra eru með tugi ef ekki hundruð leiguíbúða í rekstri. Í fyrra eignuðust fjárfestar tæplega sextíu prósent af öllu húsnæði á landinu en það sem af er árinu er hlutfallið komið upp í sjötíu prósent. Séreignarhlutfallið á Íslandi lækkaði um tólf prósentustig á tímabilinu 2005-2023, eða fjórfalt meira en í Bandaríkjunum. Leigjendur á Íslandi borga að meðaltali fjörutíu og fjögur prósent af ráðstöfunartekjum sínum í húsaleigu á meðan sama meðaltal í Bandaríkjunum er tuttugu og níu prósent.
Það ástand sem hefur skapast í Bandaríkjunum og leitt af sér mikinn óhug með tilheyrandi ákalli leigjenda, mótmælum, fjölmiðlaumræðu og andspyrnu stjórnmálaafla er þó ekki nálægt því eins slæmt og það sem íslenskir leigjendur búa við. Allar tölur er varða hnignun á húsnæðismarkaði, hvort sem um ræðir þróun eignarhalds eða húsaleigu, þá eru þær frá fjórum til átta sinnum hærri á Íslandi. Þrátt fyrir það efast enginn um það í Bandaríkjunum að þróunin þar er óheillavænleg og hefur haft gríðarlega neikvæð áhrif á bandarískt samfélag.
Leigufélög og fjárfestar ráða ferðinni
Samkvæmt fjárfestum á húsnæðismarkaði er einstakt tækifæri að skapast í Bandaríkjunum til að hækka húsaleigu, því hvert á fólk annað að leita? Flestir leigjendur í Bandaríkjunum eru fastir á leigumarkaði vegna hárrar húsaleigu og ekki síst vegna húsnæðisskorts og síhækkandi húsnæðisverðs.
Þar sem leigufélögin og fjárfestar stýra hreinlega framboði og eignarhaldi á húsnæði og geta þeir þar af leiðandi hækkað húsaleigu að vild. Þetta er viðtekin skoðun og tónn í umræðunni hjá fjölmiðlum og almenningi í Bandaríkjunum. Áhrif fjárfesta og leigufélaga þar í landi eru metin mjög skaðleg og hafa orsakað mikið rót. Sífellt fleiri fjölmiðlar og háskólar hafa hinsvegar tekið undir með þeim sem reyna að berjast á móti þróuninni því það stefnir í algert óefni.
Efast einhver enn þá um áhrif fjárfesta og leigufélaga á leigumarkaðinn á Íslandi og þar með hag leigjenda?
Guðmundur Hrafn Arngrímsson
Formaður leigjendasamtakanna
Heimildir (Bloomberg, Jacobin, New York times, CNBC, The Atlantic, Common dreams, Propublica, RTC)+
Sjáið Bob Nicolls frá Monarch fasteignasjóðnum lýsir því með eftirvæntingu að nú sé fordæmalaust tækifæri til að snarhækka leigu. „Hvert á fólk að fara?“
