Þann 22. desember 2022 ákvað Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra að skilgreina hvernig sanngirni skuli háttað á leigumarkaði, hvernig skilgreining á þessu lykilhugtaki mannlegs samfélags skuli túlkað og gilda fyrir leigjendur. Markaði það tímamót í sögu húsaleigulaga á Íslandi þar sem með þannig átti sér stað grundvallarbreyting á réttarstöðu leigjenda.
Húsaleigulögin
Húsaleigulögin núverandi eru frá árinu 1994 en hefur þeim þó verið breytt reglulega síðan eða alls 10 sinnum. Flestar þær breytingar hafa hingað til verið smávægilegar svo sem orðalagsbreytingar vegna breytinga á stjórnskipan, vegna breytinga á hjúskaparlögum eða smávægilegar breytingar sem hafa verið framkvæmdar til að skýra ákveðin minniháttar atriði í lögunum, skerpa á skilningi þeirra eða til að mæta fordæmum úrskurða varðandi ágreining um réttindi leigjenda. Tvisvar hafði lögunum verið breytt efnislega áður en breyting Sigurðar Inga í dsember í fyrra varð að lögum. Það var árið 2016 þegar nokkrum nýjum ákvæðum var bætt við lögin til að skýra heimildir leigufélaga líkt og Bjargs til upplýsingaöflunar um skjólstæðinga sína og seinna árið 2019 þegar þurfti að skerpa betur á réttarstöðu leigjenda sem leigðu hjá vinnuveitendum sínum. Voru þetta þó á engan hátt grundvallarbreytingar á almennri réttarstöðu eða réttindum leigjenda.
Í húsaleigulögunum eru tiltekin mikilvægustu réttindi leigjenda á mjög skýran hátt til dæmis réttur þeirra til áframhaldandi leigusambands og endurnýjun samninga, tilefni til riftunar eða uppsagnar, krafa um nauðsynlegt viðhald, heilnæmi og öryggi húsnæðis, meðferð tryggingafés, rétturinn til að skjóta ágreiningi til kærunefndar húsamála og ekki síst rétturinn til sanngjarnar húsaleigu.
Húsaleiga skal vera sanngjörn og eðileg
Í 37. gr. Húsaleigulaganna er kveðið á um rétt leigjenda til þess að leigufjárhæð sé sanngjörn og eðlileg en í annarri málsgrein stendur “Leigufjárhæðin skal þó vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila”. Í fyrstu málsgrein segir að “aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún breytist á leigutímanum.” Þessi grein laganna lifði í í 28 ár sem grunnstef í réttarstöðu leigjenda, stutt og einföld, …þessar tvær setningar.
Hugtakið sanngirni kemur víða fram í íslenskum lögum eða alls í 105 mismunandi ákvæðum laga og þjóðréttarsamninga og hafa fjölmargir dómar fallið með tilvísan í hugtakið. Þessi tíða tilvísun í hugtakið sanngirni í íslenskum rétti er áþekk því sem þekkist á hinum norðurlöndunum en þar kemur hugtakið margoft fyrir og eins og gefur að skilja hafa þar fallið margir dómar þar sem reynir á túlkun þess og réttaráhrif.
Það er því ekkert sérstakt við þá staðreynd að ein helstu grundvallarréttindi leigjenda séu byggð á slíku hugtaki. Sú löggjöf sem húsaleigulögin kallast á við og hægt er að sækja skírskotun til að skýra ýmis ákvæði í þeim eru til að mynda lög um lausafjárkaup, lög um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, lög um neytendakaup, samkeppnislög, lög um húsnæðismál og lög um félagsþjónustu sveitarfélaga, ásamt lögfestum viðauka við mannréttindasáttmála Sameinuðu þjóðanna um réttinn til viðeigandi húsnæðis.
Ósanngjörnum samningi má víkja til hliðar
Við túlkun samningsákvæða líkt og 37. gr húsaleigulaga þarf að leitast við að ná fram niðurstöðu sem er sanngjörn og eðileg í garð samningsaðila þegar litið er til allra aðstæðna og atvika. Við túlkun verður að notast við sanngirnismælikvarða sem koma fram í svokölluðum frávíkjanlegum lagareglum og miðast að sjálfsögðu við eðli samningstegundar hverju sinni. Ef engin sérlagaákvæði eru fyrir hendi sem skýra hvernig sanngirnishugtakið skal metið í samningum milli er hægt að hafa hið almenna ákvæði í lögum um samningsgerð til hliðsjónar en í því stendur: „Samningi má víkja til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, Hið sama á við um aðra löggerninga. Við mat skv. 1. mgr. skal líta til efnis samnings, stöðu samningsaðilja, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.“ Þau efnistatriði samninga sem algengast er að komi til skoðunar í slíkum samningum eru einmitt verðlag eða endurgjald fyrir veitt verðmæti.
Sanngirninshugtakið í íslenskum rétti
Um sanngirnishugtakið í íslenskum rétti hefur verið ritað einkar vel í meistararitgerð í lögfræði við Háskóla Íslands, en hana skrifaði Halldór Kr. Þorsteinsson árið 2015. Í henni kemur m.a. annars fram:
“Hæstiréttur hefur margoft lagt mat á það hvort verð eða verðgildi í samningum eða önnur gagnkvæm skipti hagsmuna séu sanngjörn. Ákvæði sem fjalla um sanngjarna fjárupphæð eru orðuð með margvíslegum hætti. Heiti fjárafhendingar fer að sjálfsögðu eftir samhengi hennar. Í einstaka lögum er mælt fyrir um að fjárafhendingar af mismunandi tagi skuli vera sanngjarnar.
Víða í lögum er svo að finna ákvæði þess efnis að fjárhæðir skuli vera sanngjarnar, hvort sem um er að ræða bætur vegna tjóns eða útlagðs kostnaðar, endurgjald eða álagningu. Verðlagsákvæði snerta á einu af kjarnaatriðum réttlætishugtaksins (sem er samofið sanngirnishugtakinu), því að efni samnings sé réttlátt ef það mælir fyrir um jöfn skipti á hagsmunum, réttindum eða skyldum, þ.e. að aðili fái jafnmikla hagsmuni frá gagnaðila og hann lætur sjálfur af hendi.
Í sumum ákvæðum er einfaldlega vísað til verðs hluta. Meginreglu kröfuréttar um þetta er að finna í 45. gr. laga um lausafjárkaup. Samkvæmt 2. málslið ákvæðisins skal sanngjarnt verð miða við eðli hlutar, gæði hans og atvik að öðru leyti. Leiðbeiningar um beitingu reglunnar má finna í fjölmörgum dómum Hæstaréttar.”
Afskipti dómstóla og stjórnvalda af verðlagningu engin nýlunda
Það er því sanngirnishugtakið sem hefur verið haldreipi leigjenda og sú litla ljóstýra sem þeir hafa búið við undanfarin ár. En við breytingu á húsaleigulögunum í desember 2022 var ákveðið að skilyrða hugtakið við markaðsverð, óháð áðstæðum á markaði eða stöðu samningsaðila. Við vitum öll að staða leigjenda við samningagerð er afleit og hefur verið þannig undanfarna tvo áratugi. Að sama skapi hefur orðið fullkominn markaðsbrestur á húsnæðismarkaði vegna skorts og ásælni eignafólks og fyrirtækja í húsnæði sem hagnaðardrifna fjárfestingu. Það er því með ólíkindum að sanngirnishugtakið skuli skilyrt markaðsaðstæðum og það á forsendum þeirra leigusala, en eins og við vitum þá hafa þeir bæði tögl og haldir á leigumarkaði, um það vitnar stjórnlaust okur sem fer vaxandi og mörg íþyngjandi skilyrðum sem leigjendum eru sett.
En geta dómstólar skorið úr um lögmæti samninga með tilliti til verðlags eða endurgjalds? Já það geta þeir og hafa margoft gert. Til dæmis hefur hæstiréttur hafnað því að samningum sé breytt með tilliti til verðlagsþróunar sem kallast á við lögleysuna við vísitölutengingu húsaleigusamninga, sem og hafnað kröfum vegna verðlagshækkana. Í slíkum tilfellum hefur rétturinn látið kostnaðarmeta verðákvæði samninga. Þannig hefur verið leitað eftir sanngjarnri verðlagningu með tilliti kostnaðar og almenns verðlags.
Að sama skapi hefur löggjafinn látið frá sér fara lög um verðlagningu á vörum þar sem tilteknir eru vöruflokkar sem eru undanþegnir slíkri verðstýringu. Þeir vöruflokkar sem til dæmis eru undanþegnir slíkum lagaákvæðum í Búvörulögunum eru eingöngu þeir þar sem samkeppni er næg til þess að tryggja æskilega verðmyndun og sanngjarnt verðlag. Í lögum um evrópska efnahagssvæðið kemur fram að „ósanngjarnt kaup- eða söluverð“ geti verið til marks um misnotkun á yfirburðarstöðu. Þessi regla er ítrekuð í 11. gr. samkeppnislaga þar sem misnotkun aðila á markaðsráðandi stöðu er bönnuð.
Grundvallarbreyting á húsaleigulögum án umræðu
Það er því deginum ljósara að leigjendur hafa fram til 22. desember í fyrra haft þau tækifæri að láta dómstóla skera úr um sanngjarna leigufjárhæð á grundvelli kostnaðarmats og almennrar sanngirnis. En stjórnvöld undir forystu Sigurðar Inga Jóhannssonar hafa gert þá möguleika að engu. Það má auðveldlega gera að því skóna að hvati hans að þeirri ákvörðun að eyða þessum möguleika leigjenda hafi verið orðræða Hagsmunasamtaka þeirra um sanngirni og túlkun hugtaksins enda kemur hún beint í kjölfarið.
Það er líka magnað að slík grundvallarbreyting á réttindum leigjenda hafi farið fram án lítillar sem engrar umræðu í skjóli þvargs um skráningaskyldu leigusamninga. Það er ljóst miðað við framkvæmd stjórnvalda um þær fyrirætlanir að ætlunin var að eyða þessum möguleikum leigjenda án þess að efna til umræðu um hana. Leigjendur eru því í verri stöðu en áður og var hún þó bág fyrir.
Flestir leigusamingar á Íslandi ólöglegir?
Að lokum skal draga hérna fram 31. gr laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga en þar segir: “Hafi nokkur maður notað sér bágindi annars manns eða það, að hann var honum háður, til þess að afla sér hagsmuna eða áskilja sér þá þannig að bersýnilegur mismunur sé á hagsmunum þessum og endurgjaldi því er fyrir þá kom eða skyldi koma, eða hagsmunir þessir skyldu veittir án endurgjalds, skal gerningur sá, er þannig er til kominn, ógildur gagnvart þeim aðila er á var hallað með honum”
Ef farið væri eftir íslenskum lögum sem gilda um samningagerð, samkeppni og lausafjárkaup er ljóst að flestir leigusamingar á Íslandi er ógildir með tilliti til leigufjárhæðar, því húsaleiga hefur hækkað margfalt á við aðrar hagstærðir í landinu og lítið sem ekkert sem réttlætti hækkun hennar allt fram að síðasta hausti. Leigjendur eiga með réttu inni leiðréttingu vegna þess okur sem þeir hafa búið við vegna stöðu sinnar.
Samstaða leigjenda verður hér eftir sem áður sú þúfa sem veltir þessu hlassi sem óréttlætið er.
Góðar stundir.
Guðmundur Hrafn Arngrímsson
Formaður Leigjendasamtakanna
Horfa má á og hlusta á pistilinn í spilarnum hér að neðan:
