Úrræði stjórnvalda á húsnæðismarkaði í formi hlutdeildarlána hefur verið kynnt sem hin líknandi móðir fyrir ungt fólk og tekjulága leigjendur, en ætli sú birtingamynd fái staðist? Nei, það fær hún ekki nema takmarkað og tímabundið. Það bendir aftur á móti margt til þess að þessi aðstoð stjórnvalda muni valda lántakendum töluverðum búsifjum þó að hún geti í einhverjum tilvikum líknað særðum á húsnæðismarkaði, en þó bara tímabundið. Þetta sér íslenska afbrigði af annars góðri hugmynd frá frændum okkar í Skotlandi ber með sér inngróna andúð stjórnvalda á fátækum en á sama tíma skjaldborg um fjárfesta og upphafningu á þeim.
Svikalogn fyrir suma
Hlutdeildarlánin hafa þá eiginleika að geta hleypt sumum leigjendum tímabundið úr öngþveiti og örvæntingu á leigumarkaði í svikalogn í skjóli við gálgann. Til þess að eiga kost á að nýta sér eiginleika lánanna og von um að sleppa tímabundið úr öngþveitinu þurfa þeir að uppfylla ströng skilyrði sem lög og reglugerð um hlutdeildarlán kveða á um. Þeir verða til dæmis að tilheyra láglaunahóp og þurfa að eiga fimm prósent af útborgun. Svo mega afborganir af hefðbundnu húsnæðisláni ekki fara yfir 40% af ráðstöfunartekjum heimilisins og þau lán mega ekki vera til lengri tíma en tuttugu og fimm ára.
Hlutdeildarlánin geta verið að hámarki 20% af kaupverði húsnæðis og er eiginlegt kúlulán nema að því leyti að það ber ekki fasta vexti heldur hækkar samhliða virðishækkun húsanæðisins. Það má líka líta á það sem eignarhlut eða hlutabréf. Hlutdeildarlánið er til tíu ára og verður að greiða til baka í heilu lagi að þeim tíma líðnum. Þó er hægt að framlengja lánið fimm ár í senn ef lántakandi hefur sótt ráðgjöf hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun og árangurslaust leitað allra leiða til endurfjármögnunar hjá öðrum lánastofnunum. Lánið skal greiða til baka að þessum tíma liðnum hvort sem eignin verður seld eður ei.
Skilyrði og lánakjör
Samkvæmt ný-uppfærðri reglugerð um hlutdeildarlán mega hjón hafa 12.219.000 kr í árstekjur sem gera 1.018.250 kr í mánaðartekjur. Ráðstöfunartekjur þeirra er því um 779.000 kr á mánuði eftir skatta og hefðbundin gjöld. Þau mega kaupa húsnæði með hámarksverðmæti að upphæð 80.500.000 kr samkvæmt reglugerðinni. Þau þurfa sjálf að reiða fram fimm prósent af kaupvirði eða alls 4.025.000 kr. Hjónin geta fengið tuttugu prósent af kaupvirðinu sem hlutdeildarlán eða alls 16.100.000 kr. Hjónin þurfa því að endingu taka hefðbundið húsnæðislán að upphæð 60.375.000 kr til tuttugu og fimm ára. Greiðslubyrði af hefðbundnu húsnæðisláni til tuttugu og fimm ára miðað við 5% verðbólgu samkvæmt lánareikni Arion Banka er eftirfarandi:
Óverðtryggt: 573.000 kr/mán. Blandað: 431.000 kr/mán. Verðtryggt: 288.000 kr/mán
Þar sem hámarks mánaðarleg greiðslubyrði er fjörutíu prósent þá mega hjónin einungis nýta 311.000 kr á mánuði í húsnæðiskostnað. Þau hafa því enga aðra kosti en að taka verðtryggt lán með jöfnum greiðslum, en eru varla greiðslufær fyrir því samt sem áður því að auki koma til greiðslur fasteignagjalda sem verða að jafnaði um þrjátíu til fjörutíu þúsund krónur á mánuði. Hinn raunverulegi húsnæðiskostnaður verður því að lágmarki 330.000 kr á mánuði eða 42% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Hvernig stjórnvöld ætla að taka á þeirri stöðu er óljóst, en miðað við núverandi reglugerð munu ekki einu sinni hagstæðustu lánakjör á lánamarkaði duga til að uppfylla skilyrði reglugerðarinnar.
Hlutdeildarlánin viðhalda hækkun húsnæðisverðs
Það bendir margt til þess að hlutdeildarlánunum sé ætlað að viðhalda háu húsnæðisverði og áframhaldandi hækkun umfram verðbólgu þ.e. áframhaldandi sjálftöku á húsnæðismarkaði og ofsagróða fjárfesta. Með því að festa upphæð hlutdeildarlánsins við markaðsverð húsnæðisins og treysta á að húsnæðisverð hækki umfram verðbólgu munu stjórnvöld stórgræða og ávaxta fé sitt á margfalt betri kjörum en fást á almennum innlánsmarkaði. Þannig er enn frekari stoðum rennt undir núverandi stöðu og óöld á húsnæðismarkaði og ríkið sjálft gert háð henni svo fjármunir þess tapist ekki.
Opinberir sjóðir eru þannig nýttir til að viðhalda háu húsnæðisverði og sem tekjulind fyrir stjórnvöld á herðum ungs fólks og leigjenda. Jafnframt verður lántakendum ýtt í faðm lánastofnana við endurfjármögnun velji þeir að eiga húsnæðið áfram að lánstímanum liðnum. Endurfjármögnun mun hinsvegar leiða til þess að eignamyndun umfram skuldir takmarkast mjög og greiðslubyrði vegna hennar verður mörgum ofviða. Óhjákvæmilega mun það leiða til þess að fjölmargir lántakendur neyðast að selja frá sér húsnæðið til að greiða upp þessi kúlulán stjórnvalda.
Ríkið, sveitarfélög og fjárfestar maka krókinn
Þetta kerfi stuðlar að því að margir lántakendur neyðast til þess að selja húsnæði sitt að 10 árum liðnum eða jafnvel fyrr til að greiða kúlulánið til baka, það er hreinlega gert ráð fyrir því. Með þessum kúlulánum tryggja stjórnvöld fyrst og femst eigin hagsmuni, hagsmuni fjárfesta á húsnæðismarkaði sem hagsmuni fasteignasala. Ekki síst er verið að styrkja tekjugrunn sveitarfélaga því áframhaldandi hækkun á fasteignamati og fasteignagjöldum er nauðsynleg til að fóðra sveitarfélögin og koma í veg fyrir gjaldþrot þeirra. Mörg sveitarfélög eru því miður háð því að núverandi óöld í húsnæðismálum viðhaldist.
Bankarnir munu bíða rólegir eftir lántakendum hlutdeildarlána við lok lánstímans. Þar munu verða boðin endurfjármögnunarleiðir sem festir fjölskyldur á klafa áratugalangra verðtryggðra lána. Þegar fólk kemst á lífeyrisaldur verður greiðslubyrðin þeim ofviða og þau munu neyðast til að selja. Það er einmitt þá sem eignamyndun hjónanna í dæminu hér að ofan er byrja með lækkun höfuðstóls. Þau munu því ekki njóta ávaxta erfiðisins heldur eingöngu bankarnir sem hafa fengið tugi milljóna vaxtagreiðslur frá þeim á lánstímanum en höfuðstólinn tvö til sexfaldast. Þar sem hjónin þurftu að taka verðtryggt húsnæðislán með jöfnum greiðslum munu þau bera hæsta mögulega vaxtakostnað og hæga eignamyndun.
Húsnæðið selt eða stjarnfræðileg húsnæðisbyrði
Ef verðbólga helst í kringum 5% og húsnæðið hækkar með sama hraða og almennt verðlag þá mun upphæð hlutdeildarlánsins verða orðin 24.150.000 kr í lok lánstímans. Velji hjónin í dæminu hér að ofan að leggja til hliðar 2% af virðisaukningu húsnæðisins á hverju ári í tíu ár til að greiða ríkinu 20% eignarhlut sinn (hlutdeildarlánið), til viðbótar við að safna fyrir upprunalegu upphæðinni verða þau að leggja til hliðar allt að 165.000 krónum á mánuði á núvirði í 10 ár. En hver sú upphæð verður nákvæmlega fer eftir raunhækkun húsnæðis á tímabilinu.
Ef sú þróun sem við höfum séð undanfarið heldur áfram næstu tíu ár með 165% hækkun húsnæðis mun upphæð hlutdeildarlánsins verða orðin 43.000.000 kr í lok lánstímans. Það leiðir til þess að hjónin munu þurfa að leggja fyrir allt að 300.000 kr að núvirði í hverjum mánuði velji þau að safna fyrir uppgreiðslu hlutdeildarlánsins. Afborganir af verðtryggða íbúðaláninu og greiðsla fasteignagjalda er samanlagt í kringum 330.000 kr á mánuði fyrsta árið og við þá upphæð mun bætast áðurnefndur mánaðarlegur sparnaður sem gerir samanlagt 630.000 kr á mánuði. Þannig verður húsnæðisbyrði hjónanna í kringum 81% af 779.000 kr ráðstöfunartekjum.
Ef hjónin leggja ekki fyrir uppgreiðslunni verða þau að selja húsnæðið eða endurfjármagna lánið á almennum markaði sem gæti reynst þeim samskonar banabiti og hin stjarnfræðilega húsnæðisbyrði sem þau annars þurfa að taka á sig á lánstíma hlutdeildarlánanna. Að sama skapi mun sala á húsnæðinu kosta þau stórar fjárhæðir og þau þurfa að kaupa annað húsnæði á sama markaði. Þá eru þau ekki lengur fyrstu kaupendur og búa við önnur lánaskilyrði og meira íþyngjandi greislumat.
Jafnvel þó að húsnæðisverð hækki ekkert á næstu tíu árum og verðbólga verður 0% þurfa hjónin samt sem áður að leggja til hliðar 125.000 kr að núvirði kr í hverjum mánuði til að greiða hlutdeildarlánið til baka ef þau vilja ekki selja undan sér húsnæðið eða endurfjármagna með tilheyrandi kostnaði og ánauð. Sú upphæð bætist að sjálfsögðu eins og áður ofan á greiðslubyrðina af verðtryggða láninu og fasteignagjöldum, þannig verður greiðslubyrðin að lágmarki 59% af ráðstöfunartekjum fyrsta árið eftir kaupin.
Leigjendum boðið skjól við gálgann
Hvernig sem hjónin losa sig undan þessu kúluláni án þess að missa húsnæðið mun það viðhalda íþyngjandi húsnæðisbyrði þeirra. Líklegast er þó að hlutdeildarlánið muni á endanum annað hvort valda þeim skelfilegri fátækt þann tíma sem það er ógreitt eða gera þau að þrælum verðtryggðra lána fram á grafarbakkann í kjölfar endurfjármögnunar. Jafn líklegt er þó að uppgreiðsla hlutdeildarlánanna hrekji þau í kostnaðarsöm húsnæðisskipti eða jafnvel aftur á leigumarkaðinn sem mun éta upp takmarkaðan ávöxt af ævintýrinu.
Eina sem getur bjargað hjónunum eru rausnalegar launahækkanir á tímabilinu umfram hækkun verðlags og húsnæðis. Efling krafðist þess í síðustu samningslotu að lágmarkslaun ættu að vera 535.000 kr á mánuði svo að launafólk ætti möguleika á því að fóta sig á almennum húsnæðismarkaði en fékk 408.000 kr. Lágtekjumörk stjórnvalda sem eru skrifuð í hlutdeildarlánin eru meira að segja töluvert undir þeirri upphæð sem Efling krafðist. Það er því sáralítil sem engin von fyrir hjónin um bættari hag og blómlegra umhverfi á húsnæðismarkaði.
Hlutdeildarlánin eru því fátt annað en tímabundið svikalogn við gálgann. Ekki halda í augnablik að svo mikið sem næfur sé í glærusýningum og tálsýn um göfuglyndi stjórnvalda sem þeir reyna að selja þér. Allar aðgerðir stjórnvalda undanfarin áratug hafa styrkt stöðu eignafólks og fjárfesta á húsnæðismarkaði og það munu hlutdeildarlánin líka gera á kostnað ungs fólks og leigjenda.
Stjórnlaus álagning á húsnæðismarkaði
Í upprunalegu reglugerðinni um hlutdeildarlán var gerð sú krafa á þá byggingaraðila sem byggja íbúðir inn í kerfið að þeir skiluðu inn gögnum um byggingakostnað. Það var gert til að tryggja að byggt yrði hagkvæmt og dregið úr álagningu svo hlutdeildarlánin nýttist tekjulágum sem best. Sú krafa var hinsvegar felld út og ákvæðið gert ógilt við fyrstu breytingu nokkrum mánuðum eftir að reglugerðin var samþykkt. Hver setti fram þá kröfu og hver tók þá ákvörðun inni í fjármálaráðuneytinu hefur enn ekki verið svarað. Þetta er því miður en enn ein vísbendingin um hverra hagsmuna er verið að gæta með þessum lánum. Með þessari tegund af kúlulánum án skilyrða um byggingakostnað munu þau eingöngu viðhalda háu húsnæðisverði
Álagning á húsbyggingamarkaði hér á Íslandi er margföld á við það sem viðgengst í nágrannalöndunum og getuleysi stjórnvalda til að hemja hana sýnir svart á hvítu hverjir fara með völdin. Samkvæmt helstu fyrirtækjum veraldar sem starfa í fasteignaumsýslu ætti hagnaður af fasteignaverkefnum að liggja á bilinu 20-30%, en á Íslandi er hann á bilinu 100-200% og jafnvel hærri. Brögð hafa verið af því á undanförnum árum að hagnaðurinn sé tekin út strax við lóðabrask þar sem byggingaréttur og lóðir margfaldast í verði í viðskiptum á milli skyldra aðila. Sú aðferð er ein af aðferðunum til að réttlæta hátt húsnæðisverð og koma í veg fyrir gagnsæi í raunverulegri álagningu. Í mörgum löndum er þetta fyrirkomulag einnig vinsælt fyrir peningaþvætti.
Léleg eftiröpun
Hugmyndin um hlutdeildarlán kom fyrst fram á haustmánuðum 2019 og í því tilefni heimsótti þáverandi félagsmálaráðherra Ásmundur Einar Daðason kollega sinn Kevin Stuart húsnæðismálaráðherra Skotlands til að læra um þetta nýja kerfi. Skotar innleiddu áþekkt kerfi nokkrum árum fyrr sem hafði reynst þeim vel. Það eru þó nokkur grundvallaratriði sem skilur hið skoska kerfi frá hinu íslenska afbrigði. Skosku hlutdeildarlánin þarf til dæmis eingöngu að greiða upp velji lántakandinn að selja húsnæðið, það er því með öðrum orðum ótímabundið. Að sama skapi eru leigjendur í skilgreindum forgangshópi fyrir lánin í Skotlandi ásamt öðrum hópum sem standa veikt á húsnæðismarkaði.
Annað mikilvægt atriði er að lántakandinn getur hvenær sem er greitt inn á lánið og aukið þannig eignarhlut sinn, á því eru engin tímamörk líkt og hér. Skotar hafa einnig skipt þessu úrræði niður á tvenns konar tegundir íbúða. Annars vegar eru það nýjar hagkvæmar íbúðir sem byggðar eru af óhagnaðadrifnum húsnæðisfélögum og hins vegar kerfi sem tekur til alls hins almenna húsnæðismarkaðar, bæði notað og nýtt. Skotar hafa heldur ekki sett nein lágtekjumörk á umsækjendur fyrir almennan húsnæðismarkað heldur þurfa þeir eingöngu að sýna fram á að þeir geti ekki keypt eigið húsnæði án þess að nýta sér úrræðið. Ýmislegt fleira mætti tína til sem skilur hina íslensku útfærslu frá skosku fyrirmyndinni.
Séríslensk ófyrirleitni gagnvart tekjulágum
Ásmundur Einar Daðason sagðist binda miklar vonir við þetta kerfi þegar hann kynnti hugmyndina og vann henni brautargengi. Honum hefur því varla órað fyrir því hversu illa hefur farið fyrir henni. Þrátt fyrir að úrræðið sé kynnt sem flaggskip stjórnvalda í húsnæðismálum hafa einungis nokkur hundruð lán verið veitt á tæpum þremur árum. Á löngum stundum hefur ekki ein einasta íbúð á höfuðborgarsvæðinu uppfyllt skilyrði reglugerðarinnar og tekjumörk umsækjenda lítið hærri en lögbundin lágmarkslaun.
Hin sér íslenska útfærsla á annars góðri hugmynd er því sérlega ófyrirleitin leið til að draga á það heilagasta sem við öll eigum sem er vonin um velferð og þráin eftir húsnæðisöryggi. Andúð stjórnvalda á fátækum sem birtist í reglugerðinni um hlutdeildarlán er sem meitluð í stein og við blasir á sama tíma skjaldborg um fjárfesta og eignafólk.
Farsælast væri ef stjórnvöld sýndu frekar almenningi hollustu með því að því draga úr fjármálavæðingu húsnæðismarkaðarins, sýna ábyrgð og efna lögbundnar skyldur sýnar um öryggi og jafnræði á húsnæðismarkaði. Á sama hátt og sveitarfélög ættu að efna sínar lögbundnu skyldur og tryggja nægilegt framboð á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði.
Það er mikilvægt að almenningur átti sig á hvernig er í pottinn búið og hverrra hagsmuna er verið að gæta á húsnæðismarkaði.
Reglugerð um hlutdeildarlán
Skosk hlutdeildarlán fyrir nýtt hagkvæmt húsnæði
Skosk hlutdeildarlán fyrir almennan markað
Höfundur er formaður Leigjendasamtakana
