Þetta eru niðurstöður umfangsmikillar rannsóknar hjá háskólanum í Leuven í Belgíu sem voru birtar síðastliðið sumar. Fyrir rannsókninni fór Manuel Aalbers prófessor í félags- og hagfræði, en hann hefur starfað sem prófessor við fjölda háskóla bæði í Evrópu og N-Ameríku. Hann segir fjölmörg dæmi um að húsnæðisverð hækki við aukna framleiðslu, því verðið stýrist fyrst og fremst af kaupendahópnum og aðgangi almennings að lánsfé.
Fasteignafélög og bankar stýra framboði
Þetta kemur fram í viðtali sem evrópskir rannsóknarblaðamenn tóku við hann fyrir skömmu og var birt á vefmiðlinum Cities for rent. Miðillinn er vettvangur tuttugu og fimm rannsóknablaðamanna frá sextán Evrópulöndum sem undanfarin ár hafa rannsakað áhrif fjárfesta á húsnæðisverð og framboð í álfunni. Í fyrra hlaut hópurinn evrópsku fjölmiðlaverðlaunin, ásamt því að hljóta verðlaun frá Evrópusamtökum rannsóknarblaðamanna (IJ4EU) fyrir verkefnið. Niðurstöður þeirra benda ótvírætt til þess að fjármálavæðing húsnæðis hafi orsakað ósjálfbærar verðhækkanir, húsnæðisskort og hnignandi félagslegrar stöðu leigjenda.
Í viðtalinu segir Aalbers að stórir fjárfestar og fjárfestingasjóðir tapi iðulega ekki þó að offramboð skapist á húsnæði. Nýta þeir sér til dæmis bókfærðan taprekstur, skattafrádrætti, eignatilfærslur og kennitöluflakk í stórum mæli ef hik kemur í eftirspurn. Einnig nýta þeir sér lækkandi verð á húsnæðismarkaði til að stunda uppkaup á húsnæði og auka hlutdeild sína í eignarhaldi á húsnæði enn frekar. Segir Aalbers að flestir fjárfestar og fasteignasjóðir hafi líka bara einfaldlega burði til að sitja lækkandi eftirspurn af sér, því að við henni taki miklar hækkanir. Fjárfestar viti að húsnæði er vara sem enginn getur verið án, og því einfalt að stýra verði með hæfilegum skorti og/eða aðgangi að lánsfé.
Há húsaleiga hluti af viðskiptamódelinu
Haft er eftir Aalbers að viðskiptamódel fjárfesta sé yfirleitt á þá leið að húsaleiga sé hækkuð og aukið virði fjárfestingarinnar við endursölu þannig þvingað fram. Það orsaki líka breytingar á íbúasamsetningu og þannig eykst virði staðsetningar að sama skapi. Telur Aalbers að skattalöggjöf í flestum löndum sé sniðin að þessu viðskiptamódeli og að þeir hafi minnkandi þörf fyrir að leita með fé sitt og eignarhald í skúffufyrirtæki eða aflandseyjar.
„Húsnæðismarkaðurinn er orðinn leikvöllur spákaupmanna” sagði bandaríski hagfræðingurinn Saskia Sassens í heimildarmyndinni PUSH frá árinu 2019. Í myndinni er dregin upp svört mynd af umfangi og hegðun fjárfesta á húsnæðismarkaði. „Ég vildi óska þess að það væru bara hefðbundnar þjóðfélagsbreytingar sem orsökuðu þessa skelfingu, en svo gott er það ekki, þetta ristir miklu dýpra” Sagði Sassens sem hefur eytt allri starfsævinni við að rannsaka alþjóðavæðingu fjármagnsins.
Fasteigna- og leigufélög haga sér eins og fantar
Í upphafi viðtalsins við Aalbers er hann spurður um þessi orð Sassens og bregst hann við með að fara yfir tilkomu fjárfesta og fasteignasjóða inn á húsnæðismarkaðinn og þá eyðileggingu sem aukin fyrirferð þeirra hefur leitt af sér. Mörg þessi félög hagi sér eins og fantar og skeyti litlu sem engu um félagslegar afleiðingar. Það birtist ekki síst í áherslu þeirra á að framleiða nánast eingöngu lúxushúsnæði með uppkaupum og/eða breytingum á eldra húsnæði. En það er þó ekki algilt, því oft er nóg að hækka einfaldlega húsaleigu og draga jafnvel úr þjónustu samhliða. „Þeir munu alltaf finna leigjenda sem neyðist til að borga uppsett, það er hluti af viðskiptamódelinu.”
NO-Brainer að verja leigjendur
„Að verja leigjendur, … það er No-brainer” svaraði Aalbers þegar hann var spurður að því hvað væri til ráða. Orsökin liggur í slöku regluverki og sjálftöku á leigumarkaði, hún veldur bæði hækkandi húsnæðisverði og húsaleigu. „Að verja leigjendur fyrir slíku kostar ekkert og það er undarlegt til dæmis að ekki fleiri sveitarfélög í Belgíu hafi farið þá leið, … líklega er það vegna þess að stjórnmálamenn eru meðvitaðir um að kosningaþátttaka fasteignaeigenda er mun meiri en leigjenda”.
Aalbers talar líka um að ódýrast væri að hið opinbera tæki að sér stóran hluta af uppbyggingu húsnæðis, það hafi góðan aðgang að lánsfé og byggingarlandi. „Ef fasteignafélög geta það, af hverju geta ríki og sveitarfélög ekki gert hið sama?” Það er líka glórulaust að hans mati að niðurgreiða húsaleigu á óregluvæddum leigumarkaði „það er bæði mikið dýrara og óskilvirkara” en ef opinberir fjármunir færu beint í framleiðslu á húsnæði. „Það er pólitísk ákvörðun að láta fjárfesta á markaði um að framleiða húsnæði. Þetta er í rauninni saga af hugmyndafræði sem gengur út á að markaðurinn geri allt betur” segir hann um ástæður þess að hlutirnir hafi þróast með þessum hætti, en bætir svo við „sem er þvert á það sem reynslan hefur kennt okkur”.
