„Leiga heldur áfram að hækka í öllum helstu byggðakjörnum landsins. Eðlilega, þar sem skortur er á framboði á leigumarkaði,“ segir Ólafur Margeirsson hagfræðingur og sérfræðingur um húsnæðismarkað. „Þess aukin heldur, líkt og í t.d. Bretlandi, eru vafalaust margir leigusalar að velta hærri fjármögnunarkostnaði yfir í leiguverð. Og því hærra sem veðhlutfallið er, því meiri þrýstingur er á leigusalana til að gera slíkt.“

„Þá hefur hærri fjármögnunarkostnaður fyrir margan einstaklinginn þegar hann vill kaupa íbúð til eigin nota ollið því að hann getur það ekki (nema þá helst að nota verðtryggt lán, sem er það sem margir eru að gera). Þá ílengist fólk frekar en ekki á leigumarkaði, sem býr til skammtímaaukningu á eftirspurn á leigumarkaði. Leiguverð hækkar því enn frekar en ella, ofan á undirliggjandi krafta vegna skorts á framboði og hærri fjármögnunarkostnaðar leigusala,“ skrifar Ólafur á bloggsíðu sína.

„Því fer sem fer: leiguverð hækkar. Myndin hér að neðan sýnir þriggja mánaða meðaltals leigu á leigðum íbúðum í völdum bæjarfélögum (allar íbúðir í fjölbýli meðtaldar, óháð stærð). Og þar sem leiguverð ákvarðar fasteignaverð til langs tíma (því hærra leiguverð => því hærra fasteignaverð) þá myndast þrýstingur á fasteignaverð. Sá kraftur er þó að lúta í lægra haldi mót áhrifunum sem hærra vaxtastig hefur á fasteignaverð, a.m.k. enn sem komið er.“

„Það má búast við því að þessi mikla hækkun á leiguverði valdi hærri nafnlaunakröfum hjá verkalýðsfélögum, sérstaklega þeim þar sem erlent starfsfólk er fjölmennt. Það er jú algengara, hlutfallslega, hjá íbúum Íslands sem ekki eru með íslenskt ríkisfang að vera á leigumarkaði m.v. aðra íbúa landsins,“ skrýrir Ólafur. „Hærri nafnlaunahækkanir enda svo með frekari verðlagsþrýstingi, ofan á verðlagsþrýstingin sem kemur til vegna of mikillar hækkunar á leiguverði, sem smitast að lokum í hærra fasteignaverð en ella.·

Hvernig er hoggið á þennan hnút? – spyr Ólafur.

Og svarar sjálfum sér: „Með því að byggja meira, sem er þó hægara sagt en gert því byggingarkostnaður hefur hækkað vegna hærri aðfanga- og launakostnaðar. Því verður að ná byggingarkostnaði á hverja byggða einingu niður á við en það er gert með stærri fjárfestingarverkefnum þar sem fleiri íbúðir eru byggðar. Með því næst fram stærðarhagkvæmni. Aukin þéttni, sem er fylgifiskur slíkra fjárfestinga, leiðir líka til minni þarfar á dýrum bílainnviðum á borð við bílastæði sem þýðir að nýta má land betur. Hægt er að byggja færri bílakjallara þegar þéttni og aðgengi að öðrum samgöngukostum batnar. Slíkt heldur byggingarkostnaði enn frekar niðri. 

Ef það er ekki gert heldur vítahringurinn bara áfram, með tilheyrandi efnahags- og pólitískum afleiðingum.“