Það sem liðið er af ári hafa áttatíu prósent af fullkláruðum íbúðum verið keyptar af fjárfestum. Helst það í hendur við að erfitt er fyrir venjulegt launafólk að standast kröfur um lánshæfi vegna reglna um hámarksgreisðlubyrði húsnæðislána. Það veitir að sjálfsögðu fjársterkum aðilum mun betri stöðu á fasteignamarkaði þegar stórir hefðbundnir kaupendahópar eru útilokaðir. En slíkur skortur á samkeppni á kaupendamarkaði leiðir hinsvegar líka til aukinnar verðhækkunar. Það gerist vegna mikillar eftirspurnar eftir húsnæði sem hverfur hvorki né minnkar þó að að hefðbundnir kaupendahópar séu ekki fyrirferðamiklir á fasteignamarkaði.
Þeir fjölmennu hópar sem eru í húsnæðisleit en standast ekki lánshæfismat bankanna þurfa hinsvegar ekki að standast neinar takmarkanir sem leigjendur. Þegar fjárfestar sópa til sín stærsta hluta þess húsnæðis sem er í boði og setja á leigumarkaðinn mæta þeir að sjálfsögðu þeim hópum sem bankarnir höfðu hafnað en eru þá komnir í enn frekari og örvæntingafyllri leit að heimili og húsnæðisöryggi. Á leigumarkaði gilda svo engar reglur um hámarksgreiðslubyrði né greiðlsumat og því geta hinir nýju eigendur að húsnæðinu sett upp hvaða verð sem þeim sýnist.
Brask veldur enn frekari hækkunum
Þannig enda þessir hópar á því að bera mun hærri húsnæðisbyrði en þá sem varð til þess að bankinn útilokaði þá frá húsnæðislánum. Þessi vítahringur veldur því að æ færri en fjársterkari aðilar keppast um takmarkað framboð, því að eftirspurnin eftir húsnæðinu er sannarlega til staðar. Staðreyndin er að sjaldan eða aldrei höfum við upplifað annan eins húsnæðisskort og samdrátt í framleiðslu. Til að hella olíu á þann eld hefur svo fámennur fjársterkur hópur nánast einkaaðgang að þessari takmarkaðri framleiðslu, ýtir upp fasteignaverði sem aftur verður til þess að enn færri komast að.
Hækkandi fasteignaverð þýðir jú grundvöll fyrir enn hærri húsaleigu því að frjálshyggjukenningar um að húsaleiga sé ómanneskjulegt hlutfall af virði eignar valda frekari hækkunum á leigumarkaði. Slíkt athafnafólk sem útilokar hinn almenna kaupanda frá fasteignamarkaði og þvingar hann á leiguamarkaðinn kalla í framhaldinu eftir því að húsnæðisbætur verði hækkaðar, svo réttlæta megi aukna hækkun á húsaleigu.
Þeir sem enda á leigumarkaði geta með nánast engu móti safnað sér fyrir útborgun í þessum markaðsaðstæðum og því eru þeir dæmdir til að sitja og standa undir þeim skilyrðum sem eigendurnir setja um aldur og ævi. Þeir sem hinsvegar geta með einhverjum hætti byggt upp slíkan sjóð enda á því að borga mun hærra verð fyrir húsnæðið en ella vegna áhrifa fjárfestanna.
Hættulegt ef hlutfall fjárfesta nálgast tuttugu prósent
Hollensk stjórnvöld létu gera rannsókn fyrir sig árið 2019 um áhrif fjárfesta á þróun fasteignaverðs. Niðurstaðan var að ef hlutfall fjárfesta fer að nálgast að vera tuttugu prósent af kaupendahópnum þá hækkar fasteignaverð og framboð minnkar sem endar með útilokun á stórum kaupendahópum. Þess vegna ríkja þar nú stífar reglur sem takmarka uppkaup fjárfesta á húsnæði. Hollenskir fræðimenn telja það vera hættulegt fyrir samfélög ef hlutfall fjárfesta á fasteignamarkaði nálgast tuttugu prósent, á Íslandi er hlutfallið rúmlega áttatíu prósent.
