Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sleppti út vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir desember í morgun og sýnir hún að húsaleiga er að hækka mikið þótt söluverð fasteigna standi í stað eða sé að lækka. Hækkun leigu í desember frá fyrra mánuði var 1,62% sem jafngildir um 21% verðbólgu húsaleigu á einu ári.

Frysting húsnæðismarkaðar með stýrivaxtahækkunum heldur því ekki aftur af hækkun húsaleigu, líklega þvert á móti. Leigusalar með breytilega vexti á lánum sínum varpa hækkuninni beint yfir á leigjendur.

Þróun leiguverðs sýnir reyndar að leigan ræðst ekki af kostnaði leigusala. Leiga hækkar eftir kaupmætti leigjenda. Ef laun leigjenda hækka eða þeir fá hærri húsnæðisbætur þá hækkar leigan. Leigan er drifin áfram af hagnaðarsókn leigusala og sækist í hámark þess sem leigjendur geta borgað. Og þar sem húsnæði er grunnþörf er það hámark mjög hátt. Það er algengt að leigjendur fari með um og yfir 50% ráðstöfunartekna sinna í húsaleigu.

Svona verðhækkanir eru kallaðar hagnaðardrifin verðbólga. Það sem knýr hana áfram er fyrst og fremst hagnaðarvon seljanda eða leigusala. Þegar skortur er og mikil eftirspurn þá hækkar verðið mikið. Þegar dregur úr skorti, eins og gerðist tímabundið varðandi leiguhúsnæði í cóvid, þá hægir á hækkunum. Það má sjá á vísitölu leiguverðs að eftirspurnin hefur vaxið aftur eftir cóvid. Hingað streyma ferðamenn og vinnuafl til að sinna þeim auk þess sem mikill fjöldi flóttafólks frá Úkraínu og Venesúela hefur flutt til landsins.

Þetta sést vel á vísitölum leiguverðs og söluverðs sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gefur út. Þetta eru breytingarnar að undanförnu:

Þarna sést að á sama tíma og hækkun söluverðs hefur stöðvast og gengið örlítið til baka er að ganga yfir hækkunarhrina á leigumarkaði. Á meðan verðbólguhraðinn á leigumarkaði er 21,3% í desember er verðhjöðnunarhraði upp á 7,3% á eignamarkaði.

Stjórnvöld hækkuðu húsnæðisbætur um áramótin þannig að hámarksbætur fyrir einstakling hækkuðu um 4.927 kr. Húsnæðisbætur voru hækkaðar síðast 1. júní síðastliðinn. Síðan þá hefur vísitala leiguverðs hækkað um 5,75%. Hækkun leigu á litla 50 fm. íbúð á meðalleiguverði á höfuðborgarsvæðinu, sem er um 165 þús. kr. á mánuði, er því 9.487 kr. Það er næstum tvisvar sinnum meira en hækkun húsnæðisbóta.

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar bæta því kaupmátt leigjenda ekkert. Hann heldur áfram að tapast, renna til leigusala. Ekkert bendir til að draga muni úr hækkunum á húsaleigu á næstu misserum. Frysting fasteignamarkaðar með stýrivaxtahækkunum mun frekar ýta undir hækkanir á leigumarkaði. Ferðamönnum heldur áfram að fjölga og þá þarf fleira verkafólk að utan til að sinna þeim. Og það má enn búast við fleira flóttafólki frá Úkraínu og Venesúela, þótt flóttafólki frá öðrum svæðum fjölgi lítið. Þetta mun valda mikilli eftirspurn á leigumarkaði á sama tíma og engin merki eru um aukið framboð til að mæta eftirspurninni.

Ríkisstjórnin er ekki með neinar aðgerðir til að fjölga leiguíbúðum né plön um að setja á leiguþak til að hefta hagnaðardrifna verðbólgu á leigumarkaði. Þess í stað ýtir hún undir hækkun hennar með því að henda í leigjendur hækkun húsnæðisbóta sem þó duga aðeins fyrir helmingi af leiguhækkunum sem ríða yfir leigjendur.

Áhrif hækkunar húsaleigu upp á 1,62% á neysluvísitöluna er hækkun upp á 0,07%. Leiga er aðeins 4,2% af neysluvísitölunni þótt hún sé um og yfir 50% í útgjöldum leigjenda. 0,67% lækkun eignaverðs lækkar neysluvísitöluna hins vegar um 0,13% þar sem vægi reiknaðrar húsleigu íbúðaeigenda er 19,98% af neysluvísitölunni. Lítil lækkun eignaverðs vegur því þyngra en mikil hækkun leiguverðs. Þess vegna er allur fókus stjórnvalda að lækka eignaverð en lítil áhersla lögð á húsaleigu.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur tekið yfir skráningu meðalverðs og vísitalna eigna- og leiguverðs af Þjóðskrá. Við það varð aðgengi að upplýsingunum mun verra, eins og Samstöðin hefur greint frá, sjá hér: HMS dregur úr þjónustu við leigjendur. Í ljósi þess vekur athygli að stofnunin sendi frá sér frétt í gær um lækkun vísitölu eignaverðs en gerir ekkert slíkt þegar vísitala leiguverðs hækkar, læðir þeim upplýsingum inn í töflu sem liggur falin djúpt inn á vefsvæði stofnunarinnar.

Þetta vekur spurningar um hvort stofnunin telji sig þurfa að þjóna almenningi eða einvörðungu stjórnvöldum sem hafa pólitískan hag af því að halda því að almenningi að ástandið á húsnæðismarkaði sé að lagast. Fréttum sem þjóna þeim hagsmunum er haldið á lofti en aðrar faldar. Það sama á í raun við um fjölmiðla. Þessi frétt hér, um mikla verðbólgu á leigumarkaði, er t.d. ekki í öðrum miðlum en Samstöðinni.