Tilboð bankanna til íbúðakaupenda í vanda mun hækka mjög kostnað lántakenda. Bankarnir bjóðast til að lækka greiðslubyrði til skamms tíma en hækka stórlega kostnað lántakenda til lengri tíma. Til að losna úr snörunni í dag þarf fólk að taka á sig meiri byrðar ævina á enda og í mörgum tilfellum að éta upp eigið fé í íbúðinni.
Þetta sést ágætlega þegar tilboð Landsbankans til fólks með íþyngjandi húsnæðiskostnað er skoðað, eins og það birtist á vef bankans: Greiðslubyrðin þyngist – hvaða möguleikar eru í stöðunni?
Grunndæmi bankans er um 30 m.kr. óverðtryggt lán sem tekið var fyrir þremur árum og þar sem bankarnir rjúka upp úr 4,25% í 9,00% þegar þrigga ára binditímanum lýkur.
| Lán | Vextir | Greiðslur |
|---|---|---|
| 30 m.kr. óverðtryggt lán til 20 ára | 4,25% | 186 þús. kr. |
| 27 m.kr. óverðtryggt lán, 17 ár | 9,00% | 259 þús. kr. |
Miðað við 30% eigin fjárframlag hefði þetta lán dugað fyrir 75 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu upp á 42,9 m.kr. fyrir þremur árum. Markaðsvirði þessarar íbúðar væri í dag nálægt 61,4 m.kr. í dag, miðað við hækkun íbúðarverðs síðustu þrjú árin.
Þegar binditímanum lýkur hækkar greiðslubyrðin um 73 þús. kr. á mánuði. Það er mikið högg fyrir fólk með lágar tekjur sem glímir við mikla hækkun verðlags, óvarið þar sem kjarasamningar eru ekki með verðlagsákvæði til hækkunar.
Valkostir Landsbankans eru nokkrir. Fyrst leggur bankinn þetta til:
1. Lengja lánstímann
Við veitum óverðtryggð íbúðalán til allt að 40 ára. Skoðum aftur dæmið um 30 milljóna kr. íbúðalán til 20 ára. Þegar vextirnir losna og hækka úr 4,25% í 9,0% getur þú lengt lánstímann í 40 ár. Greiðslubyrði miðað við föstu vextina var 186.000 kr. og myndi að óbreyttu hækka í 259.000 kr. Með því að lengja lánstímann í 40 ár yrði greiðslubyrðin 209.000 kr., eða 50.000 kr. lægri á mánuði en ella.
Með þessu móti er hægt að draga úr áhrifum af hækkun vaxta en um leið verður hafa í huga að þar með verður heildargreiðslan af láninu hærri. Ef þessi möguleiki er valinn og vilji er til að breyta lánsforminu aftur þegar aðstæður hafa breyst er tiltölulega ódýrt að endurfjármagna og stytta lánstímann á nýjan leik.
| Lán | Vextir | Greiðslur |
|---|---|---|
| 30 m.kr. óverðtryggt lán til 20 ára | 4,25% | 186 þús. kr. |
| 27 m.kr. óverðtryggt lán | 9,00% | 259 þús. kr. |
| 27 m.kr. óverðtryggt lán til 40 ára | 9,00% | 209 þús. kr. |
Það sem vantar hjá bankanum: Heildarendurgreiðsla íbúðakaupenda af láninu sem var tekið fyrir þremur árum hefði orðið 44,6 m.kr. á föstu verðlagi. Vaxtagreiðslur væru á þessum 20 árum 14,6 m.kr. sem bankinn notar til að verjast verðbólgu og skila sér hagnaði.
Með því að breyta láninu nú verða vaxtagreiðslur yfir allan tímann 76,6 m.kr. Það er 62 m.kr. hærri vaxtagreiðslur.
Að hluta til er þessi hækkun komin til vegna hærri vaxta sem ætlað er að mæta hærri verðbólgu. En meira en helmingurinn af hækkuninni er tilkominn vegna lengingar lánstímans.
Upphaflega planið var að kaupendur væru búin að borga upp lánið eftir 20 ár. Eftir þessa breytingar verður höfuðstólinn enn 23,5 m.kr. eftir 20 ár. Fólkið hefur aðeins greitt niður 22% af láninu þegar upphaflega planið gekk út á að það væri þá greitt að fullu.
Næsta tilboð Landsbankans er þetta:
2. Endurfjármagna með því að sameina grunnlán og viðbótarlán
Mörg sem tóku lán fyrir sinni fyrstu íbúð þurftu bæði að taka grunnlán (allt að 70% veðsetning) og viðbótarlán (allt að 85% veðsetning). Viðbótarlánið er á hærri vöxtum og endurgreiðslutíminn er styttri, eða 15 ár. Fasteignamat hefur hækkað á undanförnum árum og því er möguleiki á að hægt sé að endurfjármagna og færa stærri hluta af heildarlánsfjárhæðinni undir grunnlánið og þannig fá lægri greiðslubyrði og hagstæðari vexti.
Nú býður Landsbankinn upp á að viðbótarlán sé til allt að 25 ára og með jöfnum greiðslum. Áður var hámarkslánstími viðbótarlána 15 ár og einungis í boði að vera með jafnar afborganir. Með því að lengja í viðbótarláni og hafa það á jöfnum greiðslum er hægt að lækka greiðslubyrðina. Heildarendurgreiðslan verður á hinn bóginn hærri og það hægist á eignamyndun í fasteigninni þinni.
| Lán | Vextir | Greiðslur |
|---|---|---|
| 25 m.kr. óverðtr. til 20 ára | 9,00% | 225 þús. kr. |
| 5 m.kr. óverðtr. lán 15 ára | 10,00% | 70 þús. kr. |
| Samtals greiðslubyrði (25+5) | 295 þús. kr. | |
| 30 m.kr. óverðtr. til 20 ára | 9,00% | 270 þús. kr. |
| 30 m.kr. óverðtr. til 40 ára | 9,00% | 232 þús. kr. |
Það sem vantar hjá bankanum: Þarna er aftur ekki bent á kostnaðinn við þessa breytingu. Áður en kemur að dæminu sjálfu þá er vert að benda á að miðað við 4,25% og 5,25% vexti fyrir þremur árum var greiðslubyrðin um 195 þús. kr. Hækkunin við vaxtabreytingarnar er því falin hér.
Það sem lýtur út fyrir að vera lækkun greiðslubyrði upp á 25-63 þús. kr. er í raun hækkun upp á 37-75 þús. kr.
En áhrifin á heildarvaxtagreiðslur eru líka miklar. Þær voru yfir tímann áætlaðar um 14,4 m.kr. Með vaxtabreytingu við lok binditímans hækkuðu vextir og þar með áætlaðar vaxtagreiðslur á lánstímanum upp í 28,3 m.kr., það er ef gert er ráð fyrir að 17 ár séu eftir af öðru láninu en 12 ár af hinu til að halda samræmi við fyrsta dæmið.
Þá væri höfuðstóll lánanna 24,6 m.kr. og við skulum nota þá upphæð til að skoða 20 ára lánið og 40 ára lánið. Í fyrra tilfellinu hækka vaxtagreiðslurnar yfir allan lánstímann upp í 32,3 m.kr. en í því síðara upp í 70,3 m.kr.
Og þegar í upphaflega planinu var gert ráð fyrir að lánið væri uppgreitt eftir tuttugu ár er höfuðstólinn enn 22,4 m.kr. eftir tuttugu ár í því síðara. Fólk sem sá fram á að geta orðið frjálst og skuldlaust er bundið á klafan alla starfsævina, jafnvel fram á eftirlaunaaldurinn.
Næst kemur tillaga frá bankanum að breyta lánunum í verðtryggð.
3. Færa yfir í verðtryggt, að hluta eða í heild
Greiðslubyrði á óverðtryggðum íbúðalánum er hærri en á verðtryggðum íbúðalánum. Hægt er að endurfjármagna í verðtryggt lán að hluta eða í heild og þannig lækka greiðslubyrðina. Hafa þarf í huga að ef verðbólga er mikil verður heildarendurgreiðsla af verðtryggðu láni hærri, en mánaðarleg greiðslubyrði er lægri og stundum skiptir það mestu máli. Þegar vextir lækka þá er sjálfsagt að kanna möguleikann á því að endurfjármagna aftur yfir í óverðtryggt.
| Lán | Vextir | Greiðslur |
|---|---|---|
| 30 m.kr. óverðtr. til 20 ára | 9,00% | 270 þús. kr. |
| 30 m.kr. verðtr. lán til 20 ára | 2,85% | 166 þús. kr. |
| 30 m.kr. blandað til 20 ára 50% verðtr./50% óverðtr.) | 2,85% / 9,00% | 218 þús. kr. |
Það sem vantar hjá bankanum: Þarna er sérstök framsetning hjá bankanum. Greiðslubyrðin er 270 þús. kr. af óverðtryggða láninu og 166 þús. kr. af verðtryggða láninu en aðeins ef við gerum ráð fyrir 0% verðbólgu. Þetta er því skammarlega villandi framsetning. Í verðbólgu hækka greiðslur á verðtryggðum lánum en ekki óverðtryggðum.
Í dag gerir Hagstofan ráð fyri 8,2% verðbólgu á þessu ári. Sú spá er líklega fallin, en látum það liggja milli hluta. Miðað við þessa verðbólgu verður greiðslubyrðin eftir eitt ár, tvö og þrjú sú sama af óverðtryggða láninu en 179 þús. kr. á verðtryggða láninu eftir ár, 193 þús. kr. eftir tvö og 209 þús. kr. eftir þrjú.
Munurinn er síðan sá að með óverðtryggða láninu verða 22,6 m.kr. eftir af höfuðstólnum eftir tíu ár en 38,0 m.kr. sé verðtryggða lánið tekið.
Með því að skipta úr óverðtryggðu yfir í verðtryggt er fólk því að greiða fyrir lægri mánaðargreiðslum með miklum mun hægari eignamyndun. Langt fram eftir lánstímanum er fólk ekki að eignast neitt, er í raun leigjandi að íbúð í eigu bankans. Ef fasteignaverð hækkar verður til eign. Ef ekki; þá borgar fólk og borgar án þess að eignast neitt. Og ef verð lækkar þá hverfur fljótt upphaflega eiginfjárframlagið.
Um hvað eru tilboð bankanna?
Á þessu má sjá að tilboð bankanna er að fólk sem hefur mátt þola mikla hækkun greiðslubyrði geti notað eigið fé í eign sinni til að greiða niður mánaðarlegar greiðslur og eða framlengja mjög í láninu, svo það verði svo til ævina á enda að borga lánin til baka.
Og það magnaða er að ráðherra vísar í þessi tilboð sem lausn. Að vegna ofþenslu hagkerfisins, orkukreppu í útlöndum og stríðs, verði almenningur að éta upp eigið fé í húsnæði sínu til að lifa af.
