Eins og kunnugt er hefur verið farið með sölu eigna út úr Íbúðalánasjóði eftir Hrun eins og mannsmorð. Sjóðurinn hefur aðeins sent frá sér litlar og óaðgengilegar upplýsingar um stórfellda sölu upp á um 90 milljarða króna á núvirði, eignir sem ætla má að séu metnar á um 154 milljarða króna í dag. Almenna leigufélagið í eigu Gamma var eitt af félögunum sem datt í lukkupottinn hjá Íbúðalánasjóði.
Við skulum reyna að átta okkur á ávinningi Almenna leigufélagsins, sem heitir nú Alma, af kaupum á 450 íbúðum Íbúðalánasjóðs, sem allar voru í virkri útleigu. Almenna leigufélagið keypti þær í einum pakka í maí 2016.
Alma hækkaði leiguna á þessum íbúðum hratt og jók tekjurnar af þeim. En mestur var ávinningurinn af hækkun fasteignaverðs sem gaf Ölmu tækifæri til að stækka, kaupa upp fleiri eignir, og/eða að endurfjármagna eignastokkinn og greiða eigendum sínum arð.
Ein af íbúðunum sem Alma keypti í þessum pakka er nú til leigu á vef fyrirtækisins, fimm herbergja íbúð í húsi í Borgarnesi sem Almenna leigufélagið keypti í heilu lagi.
Leigutekjurnar stóraukist
Íbúðin er í húsinu við Arnarklett 26. Hún er 115 fermetrar og leigist út á 245 þús. kr. með hita og hússjóði inniföldum. Fermetraverðið er 2.130 kr. sem er um 250 kr. hærra en meðaltalið í Borgarnesi, samkvæmt þinglýstum leigusamningum. Íbúðin á því að leigjast út á 28.750 kr. yfir markaðsvirði. Leigjendur þurfa að borga 345 þús. kr. meira á ári en almennt er.
Í húsinu eru 8 íbúðir að þessari stærð, en 6 minni íbúðir. Þegar Almenna leigufélagið, nú Alma, keypti húsið af Íbúðalánasjóði í maí 2016 voru allar íbúðirnar í útleigu. Meðalleiga á stærri íbúðunum var þá 126.900 kr. sem gera um 162.600 kr. á núvirði. Alma hefur því hækkað leiguna um 82.400 kr. á mánuði, um rétt tæplega eina milljón króna á ári. Þetta er 50% hækkun umfram verðlagsbreytingar.
Þjóðskrá gefur út í frekar óaðgengilegu formi lista yfir alla þinglýsta leigusamninga. Þar má finna leigusamninga sem tilheyra húsinu við Arnarklett. Hér má sjá þróunina frá ársbyrjun 2016 fram í október.
Mismunurinn á milli rauðu línunnar, sem sýnir raunvirði leigunnar áður en Almenna leigufélagið keypti húsið af Kletti, leigufélagi Íbúðalánasjóðs, og bláu línunnar, sem sýnir verðmæti þinglýstra verðtryggðra leigusamninga, er það sem Alma leggur á leigjendur umfram Klett.
Þessi upphæð er í dag 754 þús. kr. á mánuði eða rétt rúmlega 9 m.kr. á ári. Þetta er byggt á verðtryggðum samanburði svo þarna spilar ekki inn í aukinn kostnaður. Viðhald má hafa hækkað umfram verðlag, en á móti kemur þá hefur fjármagnskostnaður lækkað. Það má því fullyrða að Alma taki 9 m.kr. á ári af þeim fjórtán fjölskyldum sem búa í húsinu en Klettur gerði á sínum tíma.
Á íbúð gerir þetta aukagjald tæplega 54 þús. kr. á mánuði á hverja íbúð og tæplega 647 þús. kr. á ári. Kalla mætti þetta einkavæðingarskatt, það sem þessar fjölskyldur greiða fyrir einka- og braskvæðingu íbúðanna sem Íbúðalánasjóður eignaðist eftir Hrun og seldi svo til hrægammasjóða og okurleigufyrirtækja á borð við Ölmu.
Verðmæti eignarinnar stóraukist
Almenna leigufélagið keypti húsið við Arnarklett í einum pakka með mörgum öðrum íbúðum víða um land. Á einu bretti seldi Íbúðalánasjóður 450 íbúðir, tæplega 41 þúsund fermetra á 10,1 milljarð króna. Verðið var tilboð í allan pakkann, það var ekki sundurgreint niður á íbúðir.
Að meðaltali borgaði Almenna leigufélagið því um 248 þús. kr. fyrir hvern fermetra. Húsið við Arnarklett er samtals 1508 fermetrar og miðað við þennan mælikvarða ætti það að hafa kostað 374 m.kr.
Eignirnar voru hins vegar ólíkar og víða á landinu svo það er erfitt að fullyrða að húsið við Arnarklett hafi verið týpískt fyrir allan pakkann. Kaupverð allra eignanna var 18,7% yfir fasteignamati og á þann mælikvarða má meta kaupverðið á húsinu við Arnarklett á tæplega 299 m.kr.
Til að átta okkur á verðþróuninni skulum við fara bil beggja, meta kaupverðið á fjórtán íbúða húsinu við Arnarklett á rúmlega 336 m.kr.
Ef við skoðum hvaða áhrif þróun fasteignaverðs á Vesturlandi hefur á verðmæti hússins við Arnarklett þá lítur tímabilið frá ársbyrjun 2016 svona út:
Þarna sést að fasteignaverð hefur hækkað mikið, um meira en 50% umfram almennt verðlag.
Áætlað kaupverð hússins var 432 m.kr. á núvirði. Miðað við meðalverð í fjölbýlishúsum á Vesturlandi má ætla að húsið sé metið á um 793 m.kr. í dag, hafi hækkað á tímabilinu um 361 m.kr.
Þetta hefur fært Ölmu mikinn ávinning. Ef við miðum við að Almenna leigufélagið hafi lagt til 30% eigið fé og tekið restina á verðtryggðu láni á 3,5% vöxtum til 40 ára, sem ekki voru óalgeng kjör 2016, borgað lántökugjald og sitt til bankans, þá var eigið féð í kaupunum 123,5 m.kr. á núvirði í upphafi en er nú tæplega 573 m.kr. í dag.
Ástæðan er að mestu hækkun fasteignaverðs, en hafa ber líka í huga að leigjendur hafa borgað niður lánið. Aukið eigið fé er 449 m.kr. á þessum tíma.
Sem er ekki langur. Frá maí 2016 eru liðnir 77 mánuðir. Eigið fé Ölmu vegna þessarar blokkar hefur aukist um 5,8 m.kr. að meðaltali hvern mánuð, um 70 m.kr. á ári.
Það leggst til viðbótar við 9 m.kr. ávinning af leigu sem Alma tekur af leigjendum umfram það sem Klettur gerði.
Brjálæðisleg ávöxtun
Ef við miðum við allt kaupverðið er árleg ávöxtun Ölmu af kaupunum af húsinu 79 m.kr. af 432 m.kr. eða 18,3%.
En Almenna leigufélagið lagði aðeins til 30% kaupverðsins, en lét leigjendur sjá um að fóðra lánið vegna 70% með tilheyrandi lántölkugjaldi og bankaþjónustu. Hagur Ölmu hefur því vaxið um 79 m.kr. á ári fyrir 123,5 m.kr. eigið fé, sem gera 64% ársávöxtun að meðaltali.
Og líklega er hækkun eigin fjár meiri því vextir hafa lækkað og Alma hefur örugglega nýtt sér það og dregið úr fjármagsnkostnaði sínum. Og án þess að láta leigjendur njóta þess.
Rétt tæplega 15 milljarðar á silfurfati
Það er auðvitað sturluð ávöxtun, sem Íbúðalánasjóður færði Almenna leigufélaginu, sem var í eigu Gamma þegar kaupin fóru fram. Síðan hefur eigendahópurinn breikkað, fyrst og fremst vegna þess að aðrir braskarar sem auðguðust líka af því að kaupa eignir af Íbúðalánasjóði hafa sameinað sínar eignir inn í Ölmu.
Ef við tökum allar eignirnar sem Almenna leigufélagið keypti og beitum á þær hlutföllunum frá Arnarkletti má ætla eftirfarandi:
Alma rukkar í dag leigjendur 450 íbúða um 270 m.kr. meira árlega en Klettur gerði. Það er skattur leigjenda til þessa fyrirtækis, bara af 450 íbúðum.
Eigið fé Almenna leigufélagsins í kaupunum var um 3,7 milljarðar króna á núvirði en er nú orðið 17,2 milljarðar króna, hefur vaxið um rúma 13,5 milljarða króna.
Ef við reiknum með hækkun leigunnar hafa dunið yfir í sama takti og á Arnarkletti, getum við metið auka ávinning Ölmu af hækkun leigunnar hafi verið um 1.250 m.kr. yfir tímabilið. Útleiga Kletts var ekki rekin með tapi, leigan dugði fyrir kostnaði. Þetta er því hækkun umfram allan kostnað.
Samanlagður ávinningur Ölmu af kaupunum er því verið um 14,8 milljarðar króna.
Íbúðalánasjóður lykilgerandi í braskvæðingunni
Ávinningurinn er tilkomin annars vegar vegna þess að Íbúðalánasjóður seldi frá sér eignir þegar fasteignaverð var lágt. Almenningur borgar nú fyrir það með gatinu á Íbúðalánasjóði, sem verður annað hvort fyllt úr ríkissjóði eða úr lífeyrissjóðum landsmanna.
Hins vegar byggir mikil ávöxtun Ölmu á því að hér er óregluvæddur leigumarkaður. Þau sem eiga íbúðirnar stjórna verðinu og í mikilli viðvarandi húsnæðiskreppu leiðir það til mikilla hækkana á leigu, langt umfram hækkun á kostnaði leigusala.
Og áhrifin eru víðtækari. Klettur hélt aftur af hækkun húsaleigu. Þegar eignir félagsins voru seldar í hendur okurfélaga hækkaði leigan. Og það hafði ekki aðeins áhrif á leigjendur hjá Ölmu heldur á leigumarkaðinn allan. Okurleigufélögin keyrðu upp verðið og aðrir fylgdu.
