Söluverð hækkað tvöfalt á við byggingarkostnað

Eitt skýrasta dæmi þess að húsnæðisstefna stjórnvalda hyglir lóðabröskurum og verktökum á kostnað almennings er að fasteignaverð hefur hækkað meira en tvöfalt á við byggingarkostnað frá aldamótum. Og næstum þrefalt frá ársbyrjun 2016. Ef við gerum ráð fyrir að álagning umfram byggingarkostnað hafi verið 25% um aldamótin þá er álagningin orðin 134% í dag.

Þetta eru svo stórkostlegar tölur að eðlilegt er að þær standi í fólki. Getur það verið að lóðabraskarar, fjármálafyrirtæki og verktakar okri svona á fólki? Svo segja opinberar upplýsingar, byggingarvísitala Hagstofunnar og vísitala fasteignaverðs frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Þetta er ekki skoðun, heldur staðreynd.

Tökum dæmi af íbúð sem kostaði 10,0 m.kr. að byggja í upphafi aldarinnar. Verktaki lagði 20% ofan á byggingarkostnað og seldi íbúðina á 12,0 m.kr. Síðan þá hefur byggingarkostnaður sambærilegrar íbúðar hækkað upp í 36,9 m.kr. en söluverðið hins vegar upp í 86,4 m.kr. Álagningin sem væri 7,4 m.kr. í dag, ef sömu hlutföll giltu og um aldamótin, er skyndilega orðin 37,0 m.kr. Álagning ofan á framleiðslukostnað er ekki lengur 20% heldur 134%.

Hvaða öfl eru þarna að baki? Þetta hefur verið kallað fjármálavæðing síðkapítalismans. Verð eru ekki lengur í takt við framleiðslukostnað heldur markast af öllum þeim bröskurum sem geta nýtt sér aðstöðu sína og sogið til sín hlut af söluverðinu. Á húsnæðismarkaði á þetta við um lóðabraskara, verktaka og fjármálakerfið allt, sem nær ekki aðeins til sín vöxtum af æ hærri lánum kaupandans heldur á fjármögnun brasksins frá því að lóðin er keypt, skipulögð og á henni byggt.

Byrði almennings af þessum fjármálagjörningum og uppskrúfun eignaverðs er orðin lamandi fyrir þau sem fá að kaupa eignir á okurverði. Og halda öðrum frá íbúðarkaupum, ýta þeim út á leigumarkaðinn þar sem leiguokrarar taka við þeim og ná af þeim enn hærri upphæðum.

Hér má sjá graf af þróun fasteignaverðs samkvæmt vísitölu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og byggingarkostnaðar samkvæmt Hagstofu:

Þarna sést að það skildi á milli þegar ríkisstjórn Sjálfstæðisflokks og Framsóknar lagði niður Húsnæðisstofnun og setti Íbúðalánasjóð á koppinn 2004. Við það voru íbúðalán í raun einkavædd til bankanna. Íbúðalánasjóður er látinn fjármagna þá breytingu í stað þess að lána til almennings.

Og þótt fasteignaverð hafi fallið í Hruninu þá féll það ekki niður að því sem áður var. Þegar ferðamenn streyma til landsins upp úr 2011/12 og eftirspurn eftir húsnæði jókst leiddi skorturinn til hækkunar á íbúðaverði. Vaxtalækkun Seðlabankans kveikti síðan í markaðnum. Og það sem dreif áfram hækkunina var fyrst og fremst kaup braskara sem keyptu húsnæði til að leigja, vildu láta leigjendur kaupa fyrir sig húsnæði sem þeir gátu svo selt síðar og tekið til sín hækkun söluverðsins.

Ef við skoðum raunvirði húsnæðis miðað við framleiðslukostnað lítur tímabilið svona út:

Þarna sést hvernig braskið magnast upp á árunum fyrir Hrunið 2008 en fellur síðan niður aftur. En byrjar svo að rísa upp úr 2014, með vaxandi hraða eftir 2016 og upp í algjört glóruleysi í og eftir cóvid.

Ásgeir Jónsson Seðlabankastjóri er stór leikari í báðum þessum braskbylgjum. Hann var aðalhagfræðingur Kaupþings þegar sá banki hafði forystu í að ráðast inn á íbúðalánamarkaðinn 2004/05. Og hann var Seðlabankastjórinn sem lækkaði vexti ofan í skortinn á húsnæðismarkaði, án þess að bregðast við með nokkrum hætti til að hamla eignabólu á húsnæðismarkaði. Hvort tveggja leiddi til stjórnlausra verðhækkana og braskvæðingar.

Þótt vísitala fasteignaverðs hafi lækkað lítillega við síðustu mælingu, í nóvember síðastliðnum, var hækkun undanfarna tólf mánuði samt 20,3%. Á sama tíma hafði byggingarvísitalan hækkað um 10,4%. Söluverðið hækkaði tvöfalt á við framleiðslukostnaðinn. Ef raunhagkerfið tók 10% meira til sín þá hækkaði fjármálavæddi kapítalisminn verðið um 20% og jók þannig hlut sinn um hátt í 30%. Brask- og fjármálavæðingin vellur því enn áfram.

Og almenningur borgar. Ef við tökum dæmi af íbúðinni hér að ofan þá hefur hún hækkað um 42 m.kr. umfram byggingarkostnað. Og til að borga þá fjárhæð upp þurfa flestir að taka lán til 40 ára. Og sá sem tekur 42 m.kr. að láni til 40 ára borgar þá upphæð 1,8 sinnum til baka. Álag kaupanda þessarar íbúðar af brask- og fjármálavæðingu húsnæðis er um 162 þús. kr. á mánuði. Það er braskara-skatturinn sem almenningur borgar vegna húsnæðiskerfsins, álagið að fjármálavæðingu húsnæðis.

En hefur brask- og fjármálavæðingin fjölgað íbúðum? Ó, nei. Ef við skiptum tímabilinu í tvennt, annars vegar tímabil Húsnæðisstofnunar frá 1994-2005 og hins vegar tímabili braskvæðingar frá 2005-2022 þá fjölgaði íbúðum um rúm 23 þúsund á fyrra tímabilinu þegar landsmönnum fjölgaði um tæp 29 þúsund. Á seinna tímabilinu fjölgaði íbúðum um tæp 39 þúsund á sama tíma og landsmönnum fjölgaði um tæp 83 þúsund.

Á fyrra tímabilinu var byggð ein íbúð fyrir hverja 1,2 nýja íbúa. En á seinni tímabilinu var byggð ein íbúð fyrir hverja 2,1 íbúa.

Ef byggingarhraðinn var eðlilegur á fyrra tímabilinu vantar á seinna tímabilinu íbúðir fyrir 15.000 landsmanna.

Brask- og fjármálavæðing húsnæðis er sem kunnugt er alvarleg atlaga að lífskjörum almennings. Þetta er helsta ástæða fátæktar á Íslandi, megin ástæða þess að æ færri geta lifað af launum fyrir fulla vinnu. Það er ekki bara að almenningur borgi allt of hátt verð fyrir húsnæðið, að óhófleg álagning renni til braskara og fjármálastofnana. Heldur hefur tilfærsla á stjórn húsnæðismála frá hinu opinbera til braskara og verktaka valdið því að þúsundir landsmanna geta ekki keypt húsnæði, búa hjá ættingjum eða hrekjast inn á óregluvæddan leigumarkað þar sem braskarar komast upp með að kippa fótunum undan lífskjörum fólks. Og skorturinn sem markaðsbresturinn veldur, skrúfar upp verðið.

Þrátt fyrir tal ráðherra er þetta hin eiginlega húsnæðisstefna stjórnvalda. Ekkert hefur verið gert til að breyta um kúrs.

Samstöðin er umræðu- og fréttavettvangur sem studdur er af almenningi í gegnum Alþýðufélagið. Ef þér líkar efni Samstöðvarinnar getur þú eflt hana með því að gerast einskonar áskrifandi sem félagi í Alþýðufélaginu. Skrá mig arrow_forward

Rauða borðið
í beinni
Rauða borðið, 24. maí