Um þessar mundir stíga fram fjölmargir hagfræðingar og bankastarfsmenn og lýsa því yfir að það sé óumflýjanlegt að húsaleiga hækki töluvert á næstunni. Fullyrða sumir þeirra að það sé innistæða fyrir hækkun húsaleigu því dregið hafi úr samfylgni kaupverðs og húsaleigu á undanförnum misserum. Í Grænbók Innviðaráðuneytisins um húsnæðis og mannvirkjamál er því svo slegið fram “að leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði hafi ekki verið jafn lágt frá upphafi mælinga en að ætla megi að ákveðið samband ríki þar á milli”.
Markaðsverð á íslenskum húsnæðismarkaði er oftar en ekki notað sem réttlæting á hækkun húsaleigu. En það er víðsfjarri því samhengi sem viðgengst í sambandi fasteignaverðs og húsaleigu á meginlandi Evrópu. Húsaleiga hækkaði til að mynda um hundrað og þrjátíu prósent á Íslandi á árunum 2011-2023, á meðan hún hækkaði um aðeins átján prósent á meginlandi Evrópu. Húsaleiga hækkaði því sjöfalt meira á Íslandi.
Hagfæðingar, starfsfólk banka og ýmsir sérfræðingar hafa ítrekað haldið því fram undanfarið að vegna hve dregið hafi úr samfylgni fasteignaverðs og húsaleigu undanfarin misseri þá sé innistæða og tilefni til hækkunar á húsaleigu og að hún endurspegli fasteignaverð. Ef litið er á hvernig þetta samband eða samfylgni hefur þróast á undanförnum áratug þá kemur í ljós að samfylgni húsaleigu við fasteignaverð er allt að sjöfalt meiri á Íslandi en á meginlandi Evrópu.
Frá ársbyrjun 2011 og fram til aprílmánaðar 2020 hækkaði vísitala fasteignaverðs á Íslandi um 110.5% en vísitala húsaleigu um 99.7%, sem gerir samfylgnina 90.1%. Á sama tíma hækkaði vísitala fasteignaverðs á meginlandinu um 30.7% en vísitala húsaleigu um 14.3%, sem gerir samfylgnina 46.6%. Samfylgni fasteignaverðs og húsaleigu var því tvöfalt meiri á Íslandi en á meginlandi Evrópu á tímabilinu.
Hefur þessi samfylgni aukist í hröðum takti á undanförnum áratug. Ef skoðað er tímabilið frá 2014 og til 2020 þá er samfylgnin nálægt þrisvar sinnum hærri á Íslandi og ef tímabilið á milli 2018 og 2020 er skoðað þá er samfylgnin sjöfalt hærri á Íslandi en á meginlandinu. Ef samfylgni fasteignaverðs og húsaleigu á íslandi hefði verið sú sama og á meginlandinu frá árinu 2011 og til dagsins í dag þá væri vísitala húsaleigu á Íslandi 42% lægri en hún er í dag.
Vel að merkja þá byggir opinber vísitala húsaleigu á Íslandi (mæld húsaleiga) bara á þinglýstum samningum sem eru einungis helmingur allra leigusamninga og er mun stærra hlutfall þinglýstra samninga félagsleg og óhagnaðardrifin húsaleiga, þannig er raunverð á markaðsleigu mun hærra en opinber vísitala segir til um. Þrátt fyrir það er samfylgni mældrar húsaleigu við fasteignaverð á Íslandi í öllu samhengi mjög óeðlileg, en raunin er hinsvegar mun verri en þessi samanburður segir til um, þrátt fyrir sláandi niðurstöður.
Það er því að sjálfsögðu engin innistæða fyrir því að húsaleiga hækki og endurspegli þannig hækkun á fasteiganverði eins og verið hefur hér á Íslandi. Það er hinsvegar innistæða fyrir því að leigjendur á íslenskum leigumarkaði fái leiðréttingu á þessu óréttláta verðsamhengi og verðmyndun á leigumarkaði sem hefur viðgengist undir verndarvæng stjórnvalda undanfarin áratug. Það er líka ámælisvert og óábyrgt af stjórnvöldum, opinberum starfsmönnum, bankafólki og sérfræðingum að gera að því skóna að það sé náttúrulögmál að samfylgni á milli hækkana á húsaleigu og fasteignaverðs sé tvö-sjöfalt meiri á Íslandi en annarsstaðar.
Það er að sama skapi ámælisvert að fulltrúar stjórnvalda í þeim starfshópum sem ritað hafa skýrslur og efnistök þau sem ratað hafa í Grænbók um húsnæðis og mannvirkjamál skuli einatt líta á mjög afmarkaða þróun á leigumarkaði á tímum heimsfaraldurs til að draga fram tölulegar staðreyndir sem styrkja og styðja undir þessa hættulegu og sér-íslensku þróun og óábyrga samhengi. Það er deginum ljósara að ætlunin er að styrkja leigusala í áframhaldandi sjálftöku á íslenskum leigumarkaði, sjálftöku sem á sér fá ef nokkur fordæmi.
Heimild; Eurostat, Húsnæðis og mannvirkjastofnun
